Monitoring we wspólnocie mieszkaniowej: kto decyduje i co mówi RODO?

O monitoringu części wspólnych budynku decydują właściciele lokali w uchwale, podejmowanej większością głosów liczoną według udziałów (art. 22 i 23 ustawy o własności lokali). Administratorem nagrań jest wspólnota, w której imieniu działa zarząd: to on odpowiada za tablice informacyjne, dostęp do nagrań i czas ich przechowywania. Kamery wolno kierować na części wspólne, takie jak wejścia, klatki, windy, śmietnik czy garaż, ale nie w głąb mieszkań. Prywatna kamera mieszkańca obejmująca klatkę schodową według Prezesa UODO nie mieści się w wyjątku domowym z RODO.

Niżej po kolei: tryb uchwały, obowiązki wspólnoty jako administratora, gdzie kamery w bloku mają sens, co z kamerą sąsiada i jaki sprzęt wytrzymuje klatkę schodową.

Kto decyduje o monitoringu we wspólnocie mieszkaniowej?

Decydują właściciele lokali w uchwale. Ustawa o własności lokali pozwala zarządowi samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1). Na czynność przekraczającą zwykły zarząd potrzebna jest uchwała, która wyraża zgodę i udziela zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy (art. 22 ust. 2).

Monitoringu nie ma w ustawowym katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, ale ten katalog jest otwarty („w szczególności”, art. 22 ust. 3). Kamery w częściach wspólnych wprowadza się więc w praktyce uchwałą, bo dotyczą wszystkich mieszkańców i ich wizerunku. Tak było w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z 25 października 2018 r., I ACa 255/18), gdzie zasady monitoringu określała uchwała wspólnoty, łącznie z tym, kto ogląda nagrania i komu się je wydaje.

Jak głosuje się taką uchwałę:

• na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo mieszanie (art. 23 ust. 1),
• większością głosów liczoną według udziałów, chyba że przyjęto zasadę „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2),
• nie trzeba jednomyślności, ale każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli uważa, że narusza prawo albo jego interesy (art. 25 ust. 1).

Wyjątek to mała wspólnota. Gdy lokali jest nie więcej niż trzy, do zarządu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, a nie przepisy o uchwałach (art. 19).

Kto jest administratorem danych z monitoringu wspólnoty?

Administratorem jest wspólnota, bo to ona ustala cel i sposób nagrywania, a tak RODO definiuje administratora (art. 4 pkt 7). Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (art. 6 ustawy o własności lokali), a w jej imieniu działa zarząd (art. 21 ust. 1). Jeśli budynkiem zajmuje się zewnętrzny zarządca albo firma serwisująca system, przetwarza nagrania w imieniu wspólnoty, na podstawie umowy powierzenia (art. 28 RODO).

Podstawą nagrywania jest zwykle prawnie uzasadniony interes, czyli ochrona osób i mienia (art. 6 ust. 1 lit. f RODO). Ten przepis wymaga ważenia: interes wspólnoty nie może przeważać nad prawami osób nagrywanych. Dlatego w uchwale albo regulaminie warto zapisać:

• cel monitoringu (np. ochrona mienia, bezpieczeństwo mieszkańców),
• listę miejsc objętych kamerami,
• kto ma dostęp do podglądu i nagrań,
• jak długo nagrania są przechowywane,
• jak mieszkaniec składa wniosek o dostęp do nagrania.

Do tego dochodzi obowiązek informacyjny z art. 13 RODO. Wskazówki Prezesa UODO mówią, że tablice o monitoringu mają być widoczne, syntetyczne i umieszczone trwale niedaleko obserwowanego miejsca, a sam piktogram kamery nie wystarcza. Praktycznie: tablica przy każdym wejściu z nazwą administratora, celem i odesłaniem do pełnej klauzuli.

Czy monitoring na klatce schodowej jest legalny i gdzie wolno montować kamery?

Tak, jeśli zdecydowała o nim wspólnota i kamery obejmują części wspólne w zakresie potrzebnym do celu. RODO wymaga minimalizacji danych (art. 5 ust. 1 lit. c), więc kadr ma pokazywać to, co chroni ludzi i mienie, a nie codzienne życie konkretnych mieszkańców.

Miejsce	Jak podejść do kamery
Wejście do budynku, domofon, skrzynki pocztowe	Najbardziej uzasadnione miejsce: widać, kto wchodzi, i łatwo udokumentować zniszczenia.
Klatka schodowa, hol	Kadr na ciąg komunikacyjny. Rozsądnie jest nie celować w drzwi konkretnych mieszkań, bo wtedy kamera rejestruje, kto i kiedy odwiedza sąsiada.
Winda	Dozwolona jako część wspólna, bez nagrywania dźwięku, kamera w obudowie odpornej na uderzenia.
Wiata śmietnikowa, rowerownia, komórki lokatorskie	Typowe miejsca kradzieży i podrzucania odpadów, dobrze uzasadniają monitoring.
Garaż podziemny, hala postojowa	Wjazd i ciągi jezdne. Status prawny garaży bywa różny, więc zakres kamer warto dokładnie opisać w uchwale.
Okna i balkony, wnętrza lokali	Nie. To nie jest część wspólna, a kadr zasłania się maskami prywatności.

Kamery wspólnoty nie powinny nagrywać dźwięku. Wskazówki Prezesa UODO wskazują, że przepisy o monitoringu co do zasady na to nie pozwalają, a uprawnienia do nagrywania głosu mają tylko służby porządkowe i specjalne. Parking przed blokiem rządzi się podobnymi zasadami, ale dochodzą do niego tablice rejestracyjne i ruch z ulicy, więc opisaliśmy go osobno: Monitoring parkingu a RODO.

Czy sąsiad może zamontować kamerę na klatce schodowej?

Według Prezesa UODO kamera prywatna, która obejmuje klatkę schodową i drzwi innych mieszkań, nie korzysta z wyjątku dla czynności czysto osobistych lub domowych (art. 2 ust. 2 lit. c RODO). Wyjątek dotyczy tylko nagrywania własnej nieruchomości, a klatka jest częścią wspólną.

Dobrze to pokazuje sprawa z 2025 r. (DS.523.703.2024) opisana w Biuletynie UODO. Mieszkaniec, któremu ktoś podrzucał pod drzwi śmieci, zamontował kamerę w wizjerze z detekcją ruchu, noktowizją i nagrywaniem dźwięku. Prezes UODO uznał, że choć mieszkaniec miał interes w nagrywaniu, nie był on nadrzędny wobec prywatności sąsiada, i nakazał zaprzestanie nagrywania. Dodatkowo wskazał, że dźwięk nie był potrzebny do celu, a funkcje niepotrzebne należy wyłączyć, bo na korytarzu ludzie powinni móc rozmawiać bez ryzyka nagrania.

UODO odpowiada też wprost, że wideowizjer z funkcją zapisu obrazu jest systemem monitoringu wizyjnego i podlega RODO, a każdy przypadek jego użycia powinien być uzasadniony analizą mniej inwazyjnych rozwiązań. Jeśli na klatce powtarzają się zniszczenia albo nękanie, lepiej zgłosić sprawę zarządowi i przegłosować monitoring całej wspólnoty, niż wieszać prywatną kamerę.

Kto ma dostęp do monitoringu wspólnoty i jak długo trzymać nagrania?

Dostęp mają tylko osoby wskazane przez wspólnotę, najczęściej członek zarządu albo zarządca, a nie każdy mieszkaniec. Z zasady minimalizacji danych wynika, że pozostali właściciele nie dostają podglądu na żywo tylko dlatego, że współfinansują system.

Mieszkaniec, który sam jest na nagraniu, może wystąpić z wnioskiem o dostęp do swoich danych (art. 15 RODO), przy czym kopia nie może naruszać praw innych osób (art. 15 ust. 4). Wskazówki UODO podają przykład stłuczki na parkingu: zarządca może udostępnić poszkodowanemu nagranie sprawcy, ale bez osób niezaangażowanych w zdarzenie, a każde udostępnienie powinno zostać udokumentowane. Policja i inne organy dostają nagrania w ramach prowadzonych postępowań.

Dla wspólnoty przepisy nie wyznaczają konkretnego okresu przechowywania. Obowiązuje zasada z art. 5 ust. 1 lit. e RODO: nie dłużej, niż to niezbędne do celu. Okres ustala się więc w uchwale lub regulaminie, a rejestrator ustawia się na automatyczne nadpisywanie po tym czasie.

Jaki sprzęt sprawdza się w bloku i na osiedlu?

W częściach wspólnych bloków sprzęt musi przede wszystkim przetrwać. Kamery w zasięgu ręki, czyli w windzie, przy wejściu i w holu, powinny mieć obudowę kopułkową o odporności na uderzenia IK10, najwyższym stopniu według normy IEC 62262. Kamery nad wejściem od strony podwórka potrzebują szczelnej obudowy, bo na Pomorzu Zachodnim wiatr potrafi wtłaczać deszcz pod zadaszenie.

Monitoring najlepiej działa razem z kontrolą wejścia:

• wideodomofon pozwala mieszkańcowi zobaczyć, komu otwiera, zanim wpuści kogoś na klatkę; o sterowaniu bramą z wideodomofonu piszemy we wpisie Wideodomofon z otwieraniem bramy,
• kontrola dostępu na breloki przy wejściach, rowerowni i garażu rozwiązuje problem dorabianych kluczy, bo zgubiony brelok zarząd po prostu wyłącza z systemu,
• rejestrator w zamykanej szafce w pomieszczeniu technicznym, z osobnymi kontami dla osób z dostępem, żeby dało się sprawdzić, kto oglądał nagrania,
• zasilanie awaryjne, żeby wyłączenie prądu w budynku nie oznaczało przerwy w nagraniu; więcej we wpisie o zasilaniu awaryjnym monitoringu i alarmu.

Ten wpis nie jest poradą prawną. Treść uchwały i klauzuli informacyjnej warto skonsultować z prawnikiem albo inspektorem ochrony danych.

Jak projektujemy monitoring dla budynków wielorodzinnych?

Przy budynku wspólnoty liczą się trzy rzeczy: odporność sprzętu, jasne zasady dostępu do nagrań i wygoda mieszkańców.

• Montujemy kamery wandaloodporne na wejściach, klatkach i przy śmietnikach.
• Instalujemy wideodomofony i kontrolę dostępu na breloki, którą zarząd łatwo obsługuje przy zmianie lokatorów.
• Kamery na parkingach i placach dobieramy do trudnych warunków, także nadmorskich.

Projekt przygotowujemy tak, żeby zarząd mógł go dołączyć do uchwały. Przykłady instalacji zewnętrznych są w naszych realizacjach.

Najczęstsze pytania

Czy wspólnota musi informować mieszkańców o monitoringu?

Tak. Wspólnota jako administrator spełnia obowiązek informacyjny z art. 13 RODO, a według wskazówek Prezesa UODO obszar monitorowany oznacza się widocznymi tablicami przy nadzorowanych miejscach. Sam piktogram kamery nie wystarcza.

Czy można zaskarżyć uchwałę o monitoringu?

Tak. Właściciel lokalu może pozwać wspólnotę w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali).

Czy kamera w windzie w bloku jest zgodna z RODO?

Może być, jeśli wprowadziła ją wspólnota, winda jest oznaczona tablicą informacyjną, a kamera nagrywa sam obraz. Dźwięku nie nagrywa się (wskazówki Prezesa UODO).

Czy wideowizjer w drzwiach mieszkania podlega RODO?

Tak, jeśli zapisuje obraz. UODO uznaje wideowizjer z rejestracją i archiwizacją obrazu za system monitoringu wizyjnego, a gdy obejmuje klatkę i drzwi sąsiadów, nie chroni go wyjątek domowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232, art. 6, 19, 21 ust. 1, 22 ust. 1-3, 23 ust. 1-2, 25 ust. 1 i 1a: ISAP.
• Rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO), art. 2 ust. 2 lit. c, art. 4 pkt 7, art. 5 ust. 1 lit. c i e, art. 6 ust. 1 lit. f, art. 13, art. 15 ust. 4, art. 28: EUR-Lex.
• Wskazówki Prezesa UODO dotyczące wykorzystywania monitoringu wizyjnego, czerwiec 2018 (tablice, dźwięk, udostępnianie nagrań): PDF.
• Biuletyn UODO nr 04/04/25, „Kamera w wizjerze to niedozwolona forma monitoringu klatki schodowej”, sygn. DS.523.703.2024: PDF.
• UODO, Infolinia UODO: często padające pytania (wideowizjer): uodo.gov.pl.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 25 października 2018 r., I ACa 255/18: treść wyroku.
• IEC 62262: stopnie ochrony IK obudów przed uderzeniami mechanicznymi.